Thế nào là thẩm định giá đất? Các phương pháp thẩm định giá đất là gì?.

Thẩm định giá đất là một dịch vụ tư vấn tài chính không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường hiện nay, xuất phát từ nhu cầu khách quan về việc xác định giá trị của đất đai, dựa trên cơ sở đó các bên tham gia giao dịch có thể thỏa thuận với nhau về đất đai, giúp các giao dịch thành công, đảm bảo lợi ích chính đáng các bên.

Thế nào là thẩm định giá đất?

Thẩm định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng tiền tệ tại một thời điểm xác định, cho một mục đích sử dụng được xác định. Đất đai là một tài sản đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố về kinh tế, pháp lý, không gian, thời gian nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Do đó, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đủ và đúng như định giá các tài sản thông thường.

Các phương pháp thẩm định giá đất

Khi thẩm định giá đất ta dựa trên các phương pháp để có thể đưa  ra mức thẩm định đúng nhất về phần đất cần thẩm định. Cùng tìm hiểu về các phương pháp thẩm định giá đất nhé. 

Phương pháp so sánh trực tiếp: 

Phương pháp này dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường của đất đai có nhiều đặc điểm tương đối giống so với miếng đất thuộc đối tượng xem xét, để ước tính giá trị thực của miếng đất đó, đây là phương pháp phổ biến và được sử dụng rộng rãi nhất hiện nay ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới.

Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa): 

Phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm trong tương lai từ miếng đất cần thẩm định, tương ứng với một tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất định đối với miếng đất đó  (còn gọi là tỷ lệ vốn hóa) để tính ra giá trị của miếng đất. Mặt hạn chế của phương pháp này là các tham số để tính toán giá trị đòi hỏi độ chính xác cao, trong khi việc xác định chúng lại phải tiến hành trong điều kiện dự kiến trước, vì vậy độ chính xác của kết quả tính toán thường bị hạn chế, có thể khắc phục bằng cách sử dụng các phương pháp định giá khác để kiểm tra, trong trường hợp kết quả kiểm tra có sự chênh lệch lớn thì phải áp dụng các phương pháp khác để tính toán. 

Phương pháp chi phí ( phương pháp giá thành): 

Phương pháp này có thể được sử dụng để ước tính giá trị của các bất động sản đã được xây dựng, sửa chữa, cải thiện. chủ yếu được áp dụng để định giá những miếng đất không có hoặc rất ít khi xảy ra việc mua bán chúng trên thị trường nhà đất (nhà thờ, trường học, bệnh viện, công sở…) Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả định rằng, giá trị của một tài sản hiện có, có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế, nghĩa là giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành.Phương pháp này bao gồm các ước tính riêng biệt về giá trị của đất đai. Các ước tính được cộng lại với nhau để tính giá trị của toàn bộ tài sản được cải thiện.

Phương pháp lợi nhuận (hay phương pháp hạch toán): 

Phương pháp này được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt như rạp chiếu phim, khách sạn và những tài sản khác mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời từ tài sản đó định giá đất thông qua lợi nhuận của bất động sản là phương pháp dựa vào sự phân tích về khả năng sinh lợi ước tính của bất động sản thông qua việc kinh doanh trừ đi tất cả các chi phí phát sinh trong quá trình kinh doanh. Số dư còn lại sẽ là thu nhập thực tế hàng năm của bất động sản sau đó chuyển hóa thành vốn theo phương pháp đầu tư. Mặt hạn chế của phương pháp này là chỉ áp dụng để xác định giá trị cho những phần đất mà hoạt động của nó có tạo ra lợi nhuận. 

Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển giả định): 

Phương pháp này thường được áp dụng để tính toán giá trị của những phần đất không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụng chúng trong tương lai, theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Thực chất phương pháp thặng dư là một dạng của phương pháp giá thành, chúng thực hiện theo nguyên tắc: Giá trị đất đai được xác định trên cơ sở giá trị còn lại sau khi lấy giá trị công trình xây dựng trừ đi tổng số chi phí và lợi nhuận.

Tuy nhiên để đơn giản trong quá trình định giá hơn, ngày nay, đa số các nhà đầu tư và chuyên viên kinh doanh phát triển bất động sản thường dùng một công cụ khác để xác định giá nhà đất một cách tốt hơn. Một trong các công cụ có lượt sử dụng và đáng tin cậy nhất hiện nay mà mọi người có thể dễ dàng và sử dụng hiệu quả. Đó là tính năng “giá nhà đất” của Mogi.vn – trang thương mại điện tử trẻ bất động sản hàng đầu Việt Nam. Với việc sử dụng tính năng này, mọi cá nhân, tổ chức, có thể dễ dàng biết được giá nhà đất của quận Tân Bình, giá nhà đất quận Gò Vấp, giá nhà đất quận 8 ,.. một cách chi tiết từng tuyến đường, từng phường.

Với những thông tin trên hy vọng bạn sẽ có thể thẩm định giá đất một cách chính xác và có những giao dịch mang lại nhiều lợi nhuận. Hãy chia sẻ bài viết của Blognhadat và theo dõi chúng tôi để biết thêm nhiều thông tin bổ ích về bất động sản nhé!